Tóm tắt & Review sách Cẩm nang mua bán nhà – Pháp lý, chiêu trò và mưu kế – Đỗ Đăng Khoa
1. Giới thiệu tác giả
Luật sư Đỗ Đăng Khoa đã có hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật, tham gia tranh tụng và cung cấp các dịch vụ pháp lý khác. Tác giả đã đạt được nhiều thành công và được khách hàng đánh giá cao trong các thương vụ đầu tư, tư vấn hợp đồng xây dựng, hợp đồng thương mại, giải quyết tranh chấp tại Tòa án, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Một số tác phẩm nổi bật từ tác giả như : “Quản trị rủi ro pháp lý trong kinh doanh”, “Thừa kế tài sản, nhà đất – cách chia di sản thấu tình đạt lý”, ”Cẩm nang mua bán nhà – pháp lý chiêu trò và mưu kế”.
2. Giới thiệu tác phẩm
Trong thời buổi cạnh tranh khốc liệt, kiếm tiền mua nhà hay đầu tư bất động sản chưa bao giờ là dễ dàng. Nếu không đủ kiến thức rất nhiều người có thể “mất cả chì lẫn chài”. Vưng pháp lý và tránh “chiêu trò” để không thất bại trong thị trường bất động sản đầy biến động, “Cẩm nang mua bán nhà” không chỉ giúp chúng ta tránh mất tiền mà còn giúp cung cấp kiến thức vận dụng để kiếm tiền trong đầu tư bất động sản.
3. Tóm tắt sách Cẩm nang mua bán nhà – Pháp lý, chiêu trò và mưu kế
Bí mật 31. Một căn nhà cần hội tụ đủ 3 yếu tố (1) Vị trí, (2) Pháp lý (3) Giá trị
Đánh giá vị trí
- Vị trí nhà luôn gắn liền cơ sở hạ tầng: căn nhà gắn với hệ thống giao thông kết nối các vùng lân cận, tiện ích công cộng: trường học, chợ, siêu thị, cơ quan công viên, bệnh viện,..luôn đắt giá hơn nhà ở thôn quê.
- Nhà đất còn chịu ảnh hưởng bởi bất động sản liền kề. Nhà hàng xóm đẹp thì nhà mình cũng đẹp lây.
- Căn nhà tương ứng với độ lớn của con đường trước cửa, ngõ hẻm đi được xe hơi đắt hơn ngõ chỉ đi được xe máy. Nhà căn góc (hai mặt tiền) thường đắt hơn nhà thường
Vị trí căn nhà trong tương lai
- Thực tế nhiều người giàu lên nhờ mua nhà đất từ khi khu vực chưa có gì và đợi ngày mở đường thông cầu thì giá tăng gấp nhiều lần. Tuy nhiên cũng có nhiều người dự đoán sai thời điểm hoàn thiện hạ tầng.
Về pháp lý muốn mua bán nhà phải đủ các điều kiện
- Có giấy chứng nhận theo quy định của luật (sổ hồng),không thuộc diện nhà có tranh chấp khiếu nại về quyền sở hữu đất, không bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hay thông báo giải tỏa phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Điều kiện pháp lý tiếp theo phải đáp ứng khi mua nhà là thủ tục mua bán phải đúng quy định. Khi ký kết và chứng thực phải nộp hồ sơ đăng ký được chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký đất đai nộp thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân đến khi số hồng đã cập nhật tên người mua mới hoàn tất thủ tục pháp lý theo quy định.
Xác định giá trị
- Giá căn nhà phụ thuộc vào quy luật cung cầu và quy luật giá trị.
- Giá trị của căn nhà gồm giá trị sử dụng (để ở,để kinh doanh và giá trị sinh lời tiền cho thuê tăng giá theo thời gian).
- So sánh là cách phổ biến để biết căn nhà đắt hay rẻ.
- So sánh sản phẩm cùng khu vực cung đường cùng phố, so sánh sản phẩm khác khu vực nhưng có đặc điểm tương ứng như hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng, trường học, bệnh viện, công viên, siêu thị.
- Tới các văn phòng môi giới nhà đất trong khu vực để tham khảo giá.
- Tìm hiểu giá cho thuê để suy đoán giá trị căn nhà.
- Bạn có thể lấy thu nhập cho thuê chia cho năm so sánh với giả thiết Số tiền mua nó đem gửi ngân hàng hưởng lãi suất trên năm.
Các chiêu trò trong mua bán nhà
- Hết hàng
Chủ đầu tư nhà muốn giới thường bằng nhiều cách như xuất ngoại giao, đặt chỗ đăng ký mua, bốc thăm nhằm tạo sự khan hiếm ra để làm khách hàng tăng ham muốn sở hữu sản phẩm nhanh chóng. Chào bán thành nhiều đợt mỗi đợt với một số lượng có hạn Để luôn hết hàng là chiêu rất lợi hại thuyết phục người mua
- Chim mồi
Lợi dụng hiệu ứng đám đông chim mồi là những người lao lên trước đăng ký xuống tiền cát cọc hầu như là quân của chủ đầu tư
- Thính thơm – lợi nhuận
Các chủ đầu tư đua nhau đưa ra mức lợi nhuận hấp dẫn trong vòng 5 đến 10 năm kèm theo 15 ngày nghỉ miễn phí thu hút khách hàng.Khi khu du lịch đi vào hoạt động không hiệu quả nhà đầu tư tìm cách giảm ngày nghỉ miễn phí hoặc thu thêm tiền đầu tư trang thiết bị hoặc quỵt tiền lợi nhuận
- Lằng nhằng vi bằng
Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận hành vi được làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Theo luật,hợp đồng mua bán nhà đất thuộc thẩm quyền của văn phòng công chứng và Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực nên không được phép lập vi bằng. Nhiều người thiếu hiểu biết lầm tưởng văn phòng thừa phát lại cũng có thẩm quyền công chứng giấy tờ pháp lý trong giao dịch nhà đất như văn phòng công chứng, hậu quả nhiều người bị lừa đảo. Bán đất không có giấy chủ quyền, thường là chủ nhà hoặc môi giới biết nhà đất không đủ điều kiện tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nên lừa người mua sang hình thức lập vi bằng
Cách chọn nhà môi giới bất động sản uy tín
Người đó phải giỏi cả ba điều là kiến thức về thị trường, kỹ năng thương lượng và chiến lược đặt giá. Sự thật khi bạn tìm được nhà môi giới chuyên nghiệp, uy tín họ sẽ hỗ trợ đắc lực cho bạn trong suốt quá trình mua bán, cung cấp nhiều thông tin quý về thị trường sản phẩm và thủ tục pháp lý giúp hai bên đàm phán hiệu quả hơn. Mức hoa hồng môi giới thường từ 1% đến 3% giá bán căn nhà tùy theo thỏa thuận.
Bạn là người bán nhà, gửi bán giá nào môi giới bán thường nói về nhược điểm căn nhà bạn hãy hỏi họ về những ưu điểm. Qua câu trả lời của nhà môi giới bạn có thể đánh giá được họ Ngược lại nếu bạn là người tìm kiếm mua nhà bạn hãy hỏi họ về những nhược điểm của căn nhà qua đó có thể đánh giá được.Để nhà môi giới phục vụ tốt bạn cần nói rõ mục đích mua nhà như để ở hoặc đầu tư chờ tăng giá hoặc cho thuê muốn mua khoảng bao nhiêu tiền.
Các bước mua bán nhà
- Bước 1: Kiểm tra sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
So sánh thông tin tại sổ hồng với căn nhà thực tế.
Kiểm tra quy hoạch: lộ giới (ranh giới của đường, ngõ, hẻm). Về quy tắc, Nhà nước thu hồi căn nhà nằm một phần hay toàn bộ trong lộ giới, tầng cao: Luật về quy hoạch và luật xây dựng có quy định về chiều cao tối đa của công trình. và loại đất. Một căn nhà xây nếu vi phạm độ cao tối đa sẽ bị xử lý vi phạm, buộc tháo dỡ phần vi phạm. Loại đất: Cần phân biệt đất ở hay loại loại đất khác.
- Bước 2: Đàm phán và ký kết hợp đồng đặt cọc.
- Ai nhiều thông tin người đó chiến thắng: Thông tin cần đầy đủ yếu tố: vị trí, pháp lý, giá trị căn nhà. Tìm hiểu vì sao họ bán nhà, vì sao họ mua nhà.
- Ký kết đúng người.
Ví dụ: Bố mẹ đứng tên nhà đất, con ở cùng nhà, người mua xem nhà làm việc ký kết với con. Tới ngày công chứng, ông bố nói: “Nhà này của tao, tao không bán”. Người mua đòi phạt cọc mà hợp đồng ký kết không đúng người nên rất nhiều trường hợp bị quỵt. Hay căn nhà là tài sản chung của hai vợ chồng thì cần chữ ký của cả hai nếu không hợp đồng ký kết mới đúng 50%. Chỉ cần mở sổ hồng và sổ hộ khẩu xem ai là người đứng tên. Giấy ủy quyền giao dịch nhà đất bắt buộc phải công chứng chứng thực mới có giá trị
Xem sổ hồng bản chính
Ngoài việc có sổ hồng, ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà (công chứng) là một giải pháp. Để tăng độ an toàn cho bên mua, bên bán làm thêm giấy ủy quyền cho bên mua nhận sổ hồng và các quyền định đoạt sử dụng nhà.
Các trường hợp mua nhà
- Mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng:
Nguyên tắc: Nhà đất đang thế chấp muốn đặt cọc mua bán phải được sự đồng ý của ngân hàng. Do vậy bên mua và bán phải tới ngân hàng trao đổi, đề nghị và xác định số tiền gốc lãi cần trả để giải chấp. Khi được ngân hàng chấp nhận, bên mua nộp tiền đặt cọc bằng số tiền phải trả (gốc + lãi) cho ngân hàng để giải chấp
Nhưng lưu ý trong hợp đồng mua bán nhà trên giấy:
- Cách tính diện tích căn nhà
- Giá chuyển nhượng căn nhà
- Tiến độ thanh toán tiền
- Phạt vi phạm khi chậm nộp tiền mua nhà
- Phạt chậm bàn giao nhà
- Chấm dứt hợp đồng
- Sơ đồ vị trí mặt bằng căn nhà
- Phụ lục: vật liệu, trang thiết bị nội thất
4. Đánh giá sách Cẩm nang mua bán nhà – Pháp lý, chiêu trò và mưu kế
Cẩm nang mua bán nhà là cuốn sách được viết bởi luật sư Đỗ Đăng Khoa. Với kinh nghiệm hơn 18 năm tham gia và giải quyết các tranh chấp, giao dịch trong thị trường bất động sản cho hàng nghìn khách hàng, tác giả lồng ghép các câu chuyện “rất đời” một cách chân thực, dễ hiểu nhất về những chiêu trò trong mua bán nhà đất. Cuốn sách là sự tổng hòa công phu các kiến thức pháp lý, cùng câu chuyện thực tế, đem lại giá trị thực tiễn cao về giao dịch nhà đất tại Việt Nam.
Tóm tắt & Review sách Cẩm nang mua bán nhà – Pháp lý, chiêu trò và mưu kế – Đỗ Đăng Khoa
TuClass.com
