Cuốn sách “Vừa mua đã lãi – Đất đai tuyệt vời” của tác giả Khang Nhung chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản, nhấn mạnh rằng không phải ai đầu tư cũng chắc chắn thắng lợi. Có ba chiến lược quan trọng: kiếm lãi vốn và dòng tiền, thắng tại thời điểm mua, mua ba bán hai giữ lại một. Các yếu tố tác động đến đầu tư bất động sản bao gồm vị trí, chính sách nhà nước, tính thanh khoản, cán cân cung cầu và kiểm soát tâm lý đầu tư. Lợi điểm bán hàng độc đáo là chìa khóa thành công. Nhà đầu tư cần đánh giá sản phẩm tốt, tính toán hiệu quả đầu tư, cẩn trọng với vay vốn và rủi ro, và phân biệt giữa đầu tư và đầu cơ.
Như chúng ta đều biết, cơ sở hạ tầng ở châu Âu và các quốc gia có nền kinh tế phát triển từ lâu đã đi vào ổn định, nên bất động sản ở đó không còn là kênh đầu tư hấp dẫn. Trái với xu thế ấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển do quỹ đất chưa khai thác còn rất nhiều và cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện. Hơn nữa, dân số trẻ đi liền với nhu cầu về nhà cửa và đất đai rất cao. Vì thế, nhiều người quan niệm rằng ai đầu tư kinh doanh bất động sản cũng sẽ giàu có vì lợi nhuận từ bất động sản thường rất cao. Tuy nhiên, sự thật là không phải ai kinh doanh bất động sản cũng cầm chắc thắng lợi.
Phân Loại Nhà Đầu Tư Bất Động Sản
Có hai loại nhà đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:
- Nhà đầu tư chuyên nghiệp: Có thu nhập chính từ việc đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Nhà đầu tư nghiệp dư: Kinh doanh bất động sản như một nghề tay trái; họ hoạt động ở lĩnh vực khác rồi chuyển vốn sang đầu tư bất động sản để kiếm thêm thu nhập.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp chưa chắc đã thành công, và nhà đầu tư nghiệp dư cũng chưa chắc sẽ thất bại. Lợi nhuận từ bất động sản phụ thuộc vào việc chọn phân khúc thị trường hợp lý, mua bán đúng thời điểm và quan trọng là am hiểu sản phẩm, am hiểu thị trường. Đầu tư là một công việc trí tuệ nên không thể “năm ăn năm hòa”, càng không phải là “năm ăn năm thua”. Nhà đầu tư phải chọn 7 phần hòa và 3 phần thắng. Để đạt được điều này, nhà đầu tư cần chú ý đến mức độ thanh khoản của sản phẩm và rủi ro có thể gặp phải.
Giới Thiệu Sách “Vừa Mua Đã Lãi – Đất Đai Tuyệt Vời”
Cuốn sách “Vừa mua đã lãi – Đất đai tuyệt vời” của tác giả Khang Nhung chia sẻ trải nghiệm thực tế trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản. Cuốn sách sử dụng lối viết đơn giản, dễ hiểu và đưa ra những ví dụ cụ thể rất sinh động.
Ba Chiến Lược Quan Trọng Trong Đầu Tư Bất Động Sản
1. Chiến Lược Kiếm Lãi Vốn và Dòng Tiền
Lãi vốn của bất động sản là khả năng tăng giá của bất động sản đó, còn dòng tiền là khả năng tạo ra nguồn thu đều đặn từ bất động sản, có thể thu được hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm. Điểm cốt lõi của chiến lược lãi vốn là mua vào và bán ra đúng lúc. Nếu chọn sai thời điểm mua và bán, nhà đầu tư sẽ thua thiệt.
Đầu tư ngắn hạn: Nhắm tới các dự án bất động sản với hai thời điểm nên mua:
- Giai đoạn đầu khi dự án mới mở bán.
- Giai đoạn bất động sản đã định hình, công trình đi vào nghiệm thu, chủ đầu tư bàn giao cho người mua.
Thời điểm nên bán:
- Giai đoạn đầu của dự án (khoảng 1/3 thời gian đầu).
- Giai đoạn hoàn thiện dự án (khi công trình nghiệm thu hoặc có sổ đỏ).
Đầu tư dài hạn: Chọn bất động sản tạo ra dòng tiền đều đặn trước khi áp dụng chiến lược lãi vốn dài hạn.
Ví dụ: Năm 2014, tác giả mua mảnh đất 260m² ở vùng ven Hội An với giá 5 triệu đồng/m². Năm 2018, giá đất tăng lên 25 triệu đồng/m², lãi 5,2 tỷ đồng, chưa kể lợi nhuận từ việc cho thuê hàng tháng.
2. Chiến Lược Thắng Tại Thời Điểm Mua
Thị trường bất động sản biến động như đồ thị hình sin. Nhà đầu tư phải biết chắc mình sẽ lãi ngay khi mua, chứ không chờ đến lúc bán mới tính lãi hay lỗ. Để làm được điều này, tại thời điểm mua, giá mua phải thấp hơn giá thị trường. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải nắm rõ thông tin sản phẩm, thông tin thị trường để xác định giá trị thực của bất động sản.
Phương pháp xác định giá trị thực của bất động sản:
- Bước 1: Thu thập đủ 10 loại thông tin về bất động sản định mua, bao gồm:
- Thông tin chủ nhà và chủ đầu tư.
- Lý do bán.
- Thời gian thông tin bán đã có.
- Lý do cho giá bán hiện tại.
- Hướng đất và hướng nhà.
- Diện tích, hình dáng, kích thước dài rộng.
- Tình trạng pháp lý.
- Khả năng khai thác dòng tiền.
- Thời gian xây dựng.
- Môi trường dân sinh và an ninh xung quanh.
- Bước 2: Lập sơ đồ giá của khu vực dựa trên khảo sát bất động sản xung quanh. Nên nhờ môi giới bất động sản tại địa phương để thu thập thông tin nhanh chóng và chính xác.
- Bước 3: So sánh giá của vị trí định mua với thông tin trên sơ đồ giá đã lập.
3. Chiến Lược Mua Ba Bán Hai Giữ Lại Một
Sử dụng vốn để đầu tư vào dự án đang mở bán, thu về nhiều căn với số vốn ban đầu nhỏ hơn. Sau đó bán đi một số căn để thu hồi vốn và lãi, giữ lại một căn để đầu tư lâu dài.
Ưu điểm:
- Được chiết khấu khi mua số lượng lớn.
- Dễ chọn vị trí đẹp.
- Giá bán ra rẻ hơn thị trường.
Lưu ý: Thời điểm mua và bán tương tự như chiến lược lãi vốn dòng tiền.
Các Yếu Tố Tác Động Đến Đầu Tư Bất Động Sản
- Vị trí, địa hình và khí hậu: Giá trị bất động sản phụ thuộc vào vị trí mặt đường, tuyến phố chính hay phụ, khoảng cách đến trung tâm, diện tích, hình dáng thửa đất, khí hậu và địa hình khu vực.
- Chính sách của nhà nước: Các chính sách tín dụng, pháp luật, quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nắm bắt được chính sách sẽ giúp nhà đầu tư hiểu được quy luật thị trường.
- Tính thanh khoản: Khả năng chuyển đổi bất động sản thành tiền mặt một cách dễ dàng. Nhà đầu tư phải xác định đối tượng tiêu dùng cuối cùng và người trả giá sau cùng cho sản phẩm.
- Cán cân cung cầu: Trước khi đầu tư, cần có số liệu cụ thể về lượng cung cầu thực tế, tránh chỉ dựa vào quảng cáo.
- Kiểm soát tâm lý đầu tư: Nhà đầu tư phải dùng lý trí để nghiên cứu thị trường, không bị cảm xúc chi phối, không hùa theo đám đông.
Chìa Khóa Thành Công: Lợi Điểm Bán Hàng Độc Đáo
Sản phẩm có lợi điểm bán hàng độc đáo là sản phẩm có sự khác biệt, thỏa mãn yêu cầu của khách hàng và không có đối thủ cạnh tranh. Nhà đầu tư cần đặt mình vào vị trí của người dùng cuối để hiểu nhu cầu thực tế và đánh giá sự hấp dẫn của dự án.
Nhận Biết Sản Phẩm Tốt
Để đánh giá vị trí tốt của bất động sản, cần xem xét các yếu tố:
- Cơ sở hạ tầng và giao thông.
- Tiện ích xung quanh: Trường học, bệnh viện, ngân hàng, nơi giải trí, mua sắm.
- An ninh khu vực.
- Cảnh quan, vệ sinh môi trường.
Nên mua sản phẩm tốt với giá vừa phải thay vì sản phẩm vừa phải với giá tốt. Cần cân nhắc khả năng tài chính và thời gian hoàn thiện cơ sở hạ tầng khi đầu tư vào vùng ven.
Ngoài ra, bất động sản vị trí tốt cần có phong thủy tốt. Hiểu biết về phong thủy giúp tăng khả năng thành công khi đầu tư, vì người Việt Nam coi trọng vấn đề này.
Tính Hiệu Quả Trong Đầu Tư
- Hiệu suất khai thác cho thuê: Được tính bằng cách lấy giá thuê thu được trong 12 tháng chia cho tổng vốn đầu tư. Nếu hiệu suất này lớn hơn tổng mức lãi suất cơ bản của ngân hàng và tỷ lệ mất giá của đồng tiền, thì bất động sản đó có khả năng tăng giá và nên đầu tư.
- Hiệu suất lãi vốn khi bán: Cần tính toán cẩn thận các chi phí và lợi nhuận để đảm bảo đầu tư hiệu quả.
Khi tính hiệu suất khai thác cho thuê, phải sử dụng dữ liệu giá thuê thực tế trên thị trường và tính đến các khoản chi phí như thuế, phí công chứng, chi phí môi giới, sửa chữa, lắp đặt nội thất, lãi vay ngân hàng và lãi suất tiền gửi ngân hàng nếu không đầu tư vào bất động sản.
Lưu Ý Về Vay Vốn và Rủi Ro
- Không nên vay vốn khi lãi suất cao.
- Phải có phương án trả nợ khả thi.
- Tránh vay vốn ngân hàng lấy ngắn cắn dài, vì có thể dẫn đến vỡ nợ và phá sản.
Nhà đầu tư thông minh cần đa dạng quỹ đầu tư, không bỏ hết trứng vào một giỏ, và sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý.
Trải Lòng Của Tác Giả
Tác giả nhấn mạnh tầm quan trọng của trí tuệ, đạo đức và tầm nhìn trong đầu tư bất động sản:
“Tôi không thể sở hữu một chiếc ví dày mà đánh rơi mất não. Trí tuệ mới là điều tôi theo đuổi. Tôi sẽ chẳng mừng nếu nền kinh tế đất nước chỉ giàu lên nhờ vào bất động sản, bởi lượng lớn tiền đầu tư vào bất động sản liên tục luân chuyển từ tay người này sang tay người khác mà thực chất xã hội không hề đi lên. Mặt hàng trên thị trường không thiếu, cái thiếu là hiểu biết, là cái tâm và tầm nhìn của nhà đầu tư. Một nhà đầu tư thông minh không thể là một người ích kỷ vì cuộc đời có đi có lại. Một nhà đầu tư thành công, buôn bán thuận lợi, được nhiều người giúp đỡ không phải tự nhiên mà có; nó phụ thuộc vào việc người đó đối xử với người khác thế nào.”
Đầu tư khác với đầu cơ. Đầu cơ không tập trung vào giá trị cốt lõi của bất động sản mà chỉ dựa vào tâm lý người mua để bán hàng, đẩy giá lên cao và tạo ra rủi ro cho người mua sau cùng. Nhà đầu tư cần trang bị đầy đủ kiến thức trước khi đầu tư, dũng cảm đối mặt với thất bại và hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất.
Kết Luận
Cuốn sách “Vừa mua đã lãi – Đất đai tuyệt vời” được xuất bản với hy vọng giúp các nhà đầu tư làm tốt vai trò định hướng thị trường bất động sản, đảm bảo chất lượng sản phẩm và tạo ra giá trị thực cho người dân. Các nhà đầu tư cần tiên phong trong việc định hướng thị trường, để những dự án kém chất lượng không có cơ hội đến tay người tiêu dùng, và để mỗi mảnh đất, mái nhà trở thành nền tảng cho sự phát triển của bản thân và cống hiến cho xã hội.
Link mua sách: https://tuclass.com/sach/vua-mua-da-lai-dat-dai-tuyet-voi/
